Как фондове ще направят жилищата в Европа недостъпни?

Замък във Франция, вила в Италия или тристаен апартамент в София – социалните мрежи са пълни с подобни сравнения на обяви за жилища в Европа, след като родният пазар за недвижими имоти за пореден път отчете рекордно поскъпване. Огласени наскоро данни показаха, че цените у нас са скочили с 15,1% през първото тримесечие на тази година спрямо същия период на миналата, което е почти три пъти повече спрямо средното увеличение в ЕС. Това се отбелязва в анализ на „24 часа“.

И ако много хора в България смятат, че това се случва заради бързащи да купуват преди въвеждане на еврото, западни анализатори и политици говорят за глобален процес, който може да превърне достъпността на жилищата в основен проблем на Европа

Кметът на Барселона Хауме Колбони даже сравни заплахата от жилищната криза с тази от Русия.

“Така, както Европа подсилва отбранителните си способности, за да се защити от външната опасност, която имаме на източните ни граници, така тя трябва отговори на вътрешната заплаха, създадена от липсата на достъпни жилища. Иначе рискуваме работещата и средната класа да стигнат до извода, че техните демокрации не са способни да решат най-големия им проблем”, казва Колбони.

Не само в ръководения от него град, но и на още над 40 места в Испания имаше протести през последните месеци под наслов “Да сложим край на бизнеса с жилища”. Хиляди се включиха в тях, недоволни от растящите цени на имотите и наемите. През последните години те толкова са поскъпнали, че младите хора трябва да дават повече от половината от месечния си доход, за да имат покрив над главата.

Подобно е положението и в други големи европейски градове. “Жилищното настаняване се превърна в основен двигател на неравенството, засилвайки разделението между богатите и бедните и засягайки непропорционално малцинствените групи. За мнозина в Европа жилищното настаняване сега е основна причина за страдание и отчаяние. В същото време, ограбвайки нормалните хора от комфортен и достоен живот, жилищната криза пълни джобовете на малък брой хора и институции”, пише в “Гардиан” Тим Уайт, научен сътрудник в Лондонското училище по икономика.

Той от години изучава жилищното настаняване в Европа и смята, че с водените напоследък политики по въпроса властимащите се изместват към тези, които печелят от имотите, и се отдалечават от тези, които живеят в тях.

По думите му най-поразителната проява на тази промяна е агресивното навлизане в имотния пазар на финансови институции като частни инвестиционни компании, застрахователни дружества, хедж фондове, банки и пенсионни фондове.

“Подтикнати от разхлабената парична политика, те го считат за особено доходоносен и сигурен клас активи. Покупките на жилищни имоти в еврозоната от институционални инвеститори са се утроили през последното десетилетие”, посочва Тим Уайт и допълва, че мащабът на случващото се на някои места е потресаващ. В Ирландия например почти половината от всички жилища, пуснати в продажба от 2017 г. насам, са закупени от инвестиционни фондове. В Швеция делът на частните апартаменти под наем с такива собственици е нараснал до 24%. Дори във Виена, която е известна с огромния си субсидиран жилищен фонд, финансовите играчи притежават 42% от новите жилища под наем.

“Корпоративното завладяване на домовете ни не се е появило просто ей така. Десетилетия на приватизация на жилищния пазар, либерализация и спекулации позволиха на финансовия сектор да затегне контрола си върху европейските домакинства. От 80-те години на миналия век на места като Италия, Швеция и Германия държавните апартаменти бяха масово прехвърлени на частния пазар. В Берлин например огромни пакети обществени жилища бяха продадени за една нощ на големи корпорации. С една сделка Deutsche Wohnen закупи 60 000 апартамента през 2006 г. за 450 милиона евро, или само 7500 евро за жилище”, разкрива английският изследовател.

Всичко това се случва, тъй като финансовите играчи са представени като решение на проблем, а не като предпоставка за криза. Твърди се, че повечето инвестиции в недвижими имоти са нещо добро, защото ще увеличат предлагането на така необходимите жилища в големите градове. Но проучвания показват, че това не е довело до скок на лично притежаване на домове, а вместо това е завишило цените им.

“Работата е там, че институционалните инвеститори всъщност не се занимават със създаване на жилища. Значителното увеличаване на предлагането е против техните интереси. Както признава един мениджър на активи, недостигът на жилища е лош за жителите, но подкрепя паричните потоци. С други думи, те се нуждаят от него, за да поддържат цените високи”, обяснява Тим Уайт. Той нарича случващото се социален експеримент, който подхранва появата на крайнодесни партии в управлението на Европа.

Европейската асоциация на инвеститорите INREV обаче има друга гледна точка върху случващото се. Според нейните експерти жилищната криза в Европа се дължи на редица други фактори като увеличаващо се население в големите градове, по-късно създаване на семейство и повече развеждащи се, които не са били правилно разчетени при планиране на жилищните нужди. Освен това в години на икономическа криза тя се нуждае от огромни инвестиции за жилищно строителство, някъде над 11 трилиона евро през следващото десетилетие. Затова инвеститорите бързат да се насочат към този сектор.

Проучване на асоциацията е показало, че 89% от тях предпочитат в момента да влагат капиталите, които ръководят, в имоти.

България не прави изключение. Инвестирането в жилища и у нас се увеличава. Скандинавският фонд SEE international обяви, че вече е най-големият наемодател в София. Той притежава шест имота с над 200 апартамента за отдаване под наем, като целта му е да ги увеличи до 1000 през следващите пет години. Причината е, че се наблюдава нарастващо търсене на качествени жилища под наем, които им носят около 20% годишна възвръщаемост на инвестициите. То обаче е все още доста по-ниско в сравнение с други европейски столици, тъй като у нас висок процент хора притежават собствени имоти или пък се стремят към такива. Освен това, макар и поскъпващи, жилищата са все още достъпни. Това се дължи на сериозен ръст на заплатите през последните години.

Проучване на британската компания за строителни материали Roong Megastore постави България на 20-о място в света по достъпност на домове. Нейните изследвания са направени сред 109 държави и са показали, че у нас са необходими 13 г. за изплащане на жилище от 100 кв. метра със средна годишна заплата, ако не бъде харчена за нищо друго. За сравнение в Румъния са необходими 17 г., което я поставя на 43-о място по достъпност. В Гърция пък трябват 16 г. и 7 месеца и тя се нарежда на 40-а позиция. На първо място по достъпност е Саудитска Арабия, където жилище може да се купи за по-малко от пет години работа, ако се спестява цялата заплата. На другия полюс е Гана – със 149 години труд.

Така че не само въвеждането на еврото е фактор за поскъпване на имотите у нас. Има редица други, които също съществено влияят върху тази обща тенденция в Европа.