Пукане на „имотен балон“? Не, но се забавя темпото на поскъпване

При покупка на имот да се провери дали няма тежести – запори или непогасени ипотеки

Интервю за Tribune.bg с Милена Богданова – експерт по недвижими имоти и главен редактор на сайта Imot.bg

Как варират цените на имотите в момента, каква е тенденцията – към увеличаване или спад в цените в България?

Разглеждайки цените от началото на годината, т.е. за първото тримесечие, наблюдаваме един равномерен пазар, в който цените се движат от поевтиняване от 1-2% до поскъпване в същия диапазон. По-силен ръст от около 4-5% се наблюдава в квартали, които са по-отдалечени от центъра, но с добра инфраструктура като Павлово, който граничи с „Цар Борис III” и Надежда 3, в близост, до която е разположена метростанция „Бели Дунав”.

По-скъпо от началото на годината се оферират и жилища в района на Оборище. Ако в началото на годината средната цена е била 1332 EUR/кв.м, то към края на март тя вече е малко над 1400 EUR/кв.м. В района на Хаджи Димитър също има увеличение от 826 на 870 EUR/кв.м.

Цените в Люлин продължават да поевтиняват. В Люлин-център спадът за първите три месеца е в рамките на 6% - от 810 на 770 EUR/кв.м. Аналогична е ситуацията и в Подуяне, където цената на квадратен метър в началото на годината е била над 1000 EUR/кв.м, а сега вече е 988 EUR/кв.м. Дървеница, Красна поляна и Редута поевтиняването е в рамките на около 3%.

В близо 15 квартала няма промяна в цената на квадратен метър жилищна площ от началото на годината. Тук влизат Гоце Делчев, Дружба 1, Красно село, Лозенец, Студентски град и центъра. В последния цената на квадратен метър остава около 1300 EUR.

Кои са предпочитаните квартали за жилище?

Ако разгледаме двустайните и тристайни жилища, които са най-търсените, то в ТОП 3 на най-търсените столични квартали са Център, Лозенец и Изток. На четвърто място е Младост 1. Причината е удобната връзка от една страна с центъра на града, а от друга – намира се само на две спирки от Бизнес парк София, в който работят над 10 000 служители. Този квартал е добър за покупка, както за ползване, така и за инвестиционна цел. Търсенето за наем е високо, отново поради наличието на Бизнес парка от една страна и от друга – районът около Интерпред, на метростанция Жолио Кюри. В ТОП 5 на най-търсените квартали влиза и Иван Вазов. На следващите места се нареждат Стрелбище, Гео Милев и Яворов – все квартали от горната границата на средния ценови сегмент.

Ако разгледаме съотношението търсене-предлагане, то в центъра се наблюдава близо три пъти повече предлагане от търсенето. Това до голяма степен се дължи на високите цени, които не всеки може да си позволи. При Лозенец се наблюдава равновесие между търсене и предлагане. Във всички останали квартали от ТОП 10 на най-търсените се регистрира значителен превес на търсенето пред предлагането. Най-драстичен е в Иван Вазов, Яворов и Изгрев.

А как се движат цените на имотите в големите градове?

От началото на годината не се наблюдава съществена промяна в цените на жилищата в по-големите градове като Варна, Бургас и Пловдив. В Бургас цените започват от 500-550 EUR/кв.м в квартали като Сарафово и Меден рудник. Над 900 EUR/кв.м се търгуват жилищата в Братя Миладинови и Акациите.

Във Варна началната цена е около 600 EUR/кв.м във Виница и Възраждане. Горната граница е над 1000 EUR/кв.м. Такива са средните цени във ВИНС и Гръцка махала. Най-скъпи остават имотите в Морската градина – 1425 EUR/кв.м.

През последните години Пловдив се развива много добре. Причината не е само тазгодишното домакинство като Европейска столица на културата, но и фактът, че през последните 3-4 години все повече чуждестранни инвеститори се насочват към втория по големина български град, за да развиват там бизнес. Най-високите средни цени са между 700 и 800 EUR/кв.м. Тук освен центъра, влизат още квартали като Младежки хълм, Мараша, Стария град, Кършиака и района около Централна гара.

Има ли отлив на хора от София за сметка на околни села и квартали, търсят ли се къщи, които могат да се купят на много по-изгодни цени?

Това, което имаме като данни е, че в границите на град София търсенето на къщи е съсредоточено по южната дъга – Драгалевци, Бояна и Симеоново са ТОП 3 на кварталите с най-силно търсене на къщи, като в първите два предлагането три-четири пъти надвишава търсенето, а в Симеоново – два пъти.

По отношение на област София най-предпочитаните места за покупка на къща на първо място е Банкя. Причината е както наличието на два пътя от София дотам, така и чистия въздух. На второ и трето място са Бистрица и Панчарево, които са значително по-близо до столицата от Банкя. В ТОП 5 влизат и Герман и Лозен.

Преди около година брокери споделиха, че клиенти предпочитат да си продадат жилището и със същите пари да си купят къща, макар и старо строителство. Ставаше дума за част от северните населени места, които имат удобна транспортна връзка посредством Ботевградско шосе.

Можете ли да ни дадете някои основни насоки и съвети за какво трябва да внимаваме, когато купуваме имот, било то апартамент или къща. Как да направим най-добрия избор?

Първият и най-важен съвет при покупката на какъвто и да е било имот е да се провери дали няма тежести – запори, непогасени вноски по ипотечни заеми и други. На второ място е добре да се проследи физическото състояние на жилището, ако е старо строителство. В този случай, ако клиентът е харесал даден имот е добре да отиде втори път с експерт, който да види дали има скрити дефекти. Ако става дума за жилище ново строителство задължително е проверка на строителната фирма и при подписването на предварителния договор, той да бъде предварително съгласуван с адвокат на купувача.

Има теория, че идва криза и до една година ще паднат цените. Сега ли е моментът за купуване на жилище или да изчакаме?

Според посредници през последните години не сме свидетели на драстичен ръст на цените на жилищата, подобен на годините преди 2008 г. Така че това, което може да се очаква е забавяне темпото на поскъпване, регистрирано през последните две-три години. Важно е да се отбележи, че след кризата се наблюдава силно сегментиране на пазара, т.е. ако преди 2008 г. цените във всички картали растяха, то след 2008-а се наблюдава поевтиняване в едни квартали и поскъпване в други. Това се дължи на редица фактори, като се започне от вид на строителството (ново или старо) и се стигне до състоянието на налична инфраструктура. Причината за това е, че купувачите станаха много по-взискателни към това, за което си дават парите.

Андреа Драганова