Къщите около София поскъпнаха с 80% за пет години

От началото на 2021 г. до края на 2025 г. цените на къщите в жилищни комплекси около София са нараснали с над 80%, показва анализ на консултантската компания Colliers. За същия период разходите за строителство са се увеличили с 66% – изпреварването на пазарните стойности спрямо себестойността е осезаемо и трайно. Паралелно с това пазарът следва друга, по-малко очевидна тенденция: новите домове стават все по-компактни. 

Според проучването средната квадратура на строящите се къщи в комплекси намалява. Зад това стоят две причини: преместването на паркоместата извън сградните граници и все по-широкото разпространение на концепцията за „вертикален апартамент“ – къщи с по-малка разгъната застроена площ и по-компактни като цяло.

За да се запази функционалността при по-малките габарити, паркоместата масово се изнасят извън очертанията на сградата. Въпреки това свиване, цената на типичната самостоятелна къща вече достига средно 820 хил. евро (с ДДС) – сума, която преди четири години изглеждаше немислима за масовия купувач.

Безпрецедентното поскъпване с 80% води до рязко свиване на кръга от потенциални собственици. Достъпността на този тип имоти е на най-ниското си ниво от години. Макар лихвите по ипотечните кредити в България да остават сравнително стабилни, огромният скок в абсолютната стойност на активите изисква от купувачите огромно самоучастие и високи месечни доходи. С други думи, пазарът се трансформира от масов в подчертано ексклузивен, ориентиран към най-платежоспособния сегмент на обществото.

Показателят, измерван като съотношение между средна брутна работна заплата и цена на квадратен метър, е спаднал до 0.73 кв. м на едно месечно възнаграждение. В сравнение с 2021 г. за същата заплата може да бъде закупена осезаемо по-малка площ.

В отговор на растящите разходи за труд и материали, инвеститорите все по-активно насочват погледа си към райони с по-евтина земя извън непосредствения периметър на столицата – стратегия, която им позволява да запазят конкурентоспособни крайни цени.

За второто полугодие на 2025 г. броят на наличните единици в рамките на столицата и прилежащите ѝ населени места е надминал 2 000 – разпределени в 131 проекта. В процес на строителство са още 1 440 дома в 93 отделни комплекса. Половината от тях са концентрирани в десетте най-мащабни проекта – основно по Южната дъга на Околовръстен път и в близките села Бистрица, Панчарево и Лозен.

Сделките с къщи в разглеждания район се движат между 1 100 и 1 300 годишно. Търсенето е спаднало спрямо пика от 2021 г., но 2025 г. регистрира лек ръст спрямо предходната година.

Присъединяването на България към еврозоната от януари 2026 г. се очаква да освободи капиталови буфери в банковия сектор и да увеличи ликвидността. От Colliers прогнозират, че това ще подкрепи стабилността на лихвената среда и ще стимулира допълнително кредитирането в краткосрочен план.

Успоредно с това расте търсенето на „зелени“ домове – с устойчив дизайн и иновативни технологични решения. Банките вече приоритизират финансирането именно на такива проекти, а консултантите очакват повишена активност в локации около столицата, предлагащи спокойна среда, бърз достъп до градски удобства и по-ниски цени на имотите.