Внушителни пари напускат банките след нови такси и „заспиват” в имоти

След Коледа частни лица и фирми за всяка налична сума над 200 000 лева ще плащат между 0,7 и 1%

От около месец насам на имотния пазар цари оживление, което идва от малко неочаквана посока - все повече богати българи замислят как да се разделят с наличностите си в банките. И тъй като една от малкото алтернативи какво да се прави с парите е купуването на имот, погледите се насочват натам, пише „24 часа“.

Причината е, че една по една банките започват да предупреждават фирми и частни лица с големи суми по сметките си, че от Коледа се въвежда такса „свръхналичност”. Тя е различна и за различни суми.

В две от най-големите банки у нас са решили да вземат по 0,7% за всички суми над 400 000 лв. В друга са предупредили клиентите си - физически и юридически лица, че от Нова година ще облагат наличностите над 1 милион лева с такса от 1% годишно. Има и банка, която налага 0,7% върху сумите над 200 хиляди лева.

Финансист разказа, че негови клиенти вече са се обадили с питане за имот, защото банката ги предупредила, че налага 0,8% за наличности над 600 хиляди лв. Причината за таксите в основни линии е, че банките имат твърде много пари, като основната част от тях държат на депозит в БНБ, а централната банка не дава лихва, дори обратното - взема такси за съхраняване на парите.

Всичко това увеличава питанията за покупка на имоти. Според кредитния консултант Тихомир Тошев тенденцията да се купуват имоти с инвестиционна цел все още не се е проявила и най-голямата група купувачи на имоти засега продължават да са хората, които купуват по-голямо жилище.

Това е тенденция още от извънредното положение миналата година, когато много хора видяха, че е трудно да съчетават в едно жилище хоумофиса с онлайн обучението на децата.

„На второ място идват хората, които купуват първи дом, примерно сега идват в ново населено място или за първи път се отделят от родителите си”, каза Тошев. Неговият поглед е обаче върху хората, които купуват имот с ипотечен кредит, а не такива, които ще плащат изцяло с готови пари. Въпреки това и той отчита увеличаване на запитванията за имоти от хора, които имат налични пари и просто искат да ги спасят.

Имотен експерт пък казва пред изданието, че току-що е изповядал сделка за купен от него имот именно защото му се е наложило да изтегли спестяванията си. „Обадиха ми се от банката, че въвеждат такава такса, и за малкото време успях да направя само това - да купя имот за половината от сумата, а за другата намерих сейф. И досега лихвата върху тези пари бе близка до нулата, но да плащам 0,7%, ми се вижда твърде много. Жилището, каквото и да стане на пазара, ще носи поне 3% годишна доходност”, сподели той.

Според управителката на „Бългериън Пропертис” Полина Стойкова на жилищния пазар има още една интересна тенденция, свързана с жилищата, купувани с инвестиционна цел. „Мнозина предпочитат да ги държат празни, независимо че нищо не печелят по този начин. Имам много случаи на такива жилища в нови комплекси - купувани са преди 5 години, очевидно с цел да се печели от тях, защото не са били клиенти с нужда от жилище. Но нито ги дават под наем, нито - вече 5 години след сделката, ги продават. Очевидно не им трябват пари или просто не могат да намерят друго приложение на тези пари, а да ги държат в банка, която вече ще ги товари с нови такси, съвсем не искат”, каза Стойкова.

Според нея тежкото на новите такси е предимно за фирмите, защото за физическо лице 500-600 хиляди лв. е голяма сума, но дори за средни фирми това е обичайна наличност, от която те вече ще губят.

По оценки на различни експерти около една десета от сделките с имоти тази година са вече с чисто инвестиционна цел

Това е малък процент, ако се сравни със ставащото преди голямата финансова криза, когато почти една четвърт от сделките бяха такива. Но ако облагането на наличностите в банките продължи със сегашните темпове, най-вероятно според тях една пета от сделките ще са точно такива.

Впрочем далеч не всички хора държат купените с инвестиционна цел апартаменти празни. Сайтовете за предлагане на имоти под наем и особено фейсбук групите, създадени с такава цел, преливат от обяви за жилища в нови кооперации, очевидно купени съвсем наскоро. Бърз преглед на обявите поне за столицата показва, че почти всяка трета се отнася за жилища в квартали като „Манастирски ливади”, „Кръстова вада”, „Витоша”, а една голяма част от тях са с ново обзавеждане, т.е. дават се под наем за първи път.

Доходността от даване на жилища под наем вече спада, но е далеч по-голяма от доходността от банков депозит. Според експерти тя се движи между 2,8 и 4,2 на сто и зависи най-вече от типа на жилището.

В масовия случай е около 3,5% годишно. Само за отделно взети суперлуксозни жилища - примерно вили в подножието на Витоша или престижни апартаменти в центъра, които обичайно се дават под наем на чужди фирми или посолства, може да стигне и дори да надмине 5% годишно. Но стойността на такива жилища, ако тепърва ще се купуват, е много голяма и обикновено наближава и дори минава 1 милион лева.

Жилищата, които носят между 2 и 3% годишна доходност, обикновено се купуват поне частично с ипотечен кредит, а според последните данни на БНБ техният размер продължава да нараства стремително. Към края на август сумата на всички жилищни заеми възлиза на 13,3 млрд. лв. и за година се е увеличила с 1,8 млрд. А само през август са изтеглени нови 200 млн. лв. ипотечни кредити.

Причината за кредитния бум са и ниските лихви. При жилищните заеми за физически лица в левове средният лихвен процент през август е спаднал с нови 0,03 процентни пункта и вече е 2,7%, а ГПР-то по тях, т.е. общите разходи по такъв заем, пак е под 3% - 2,98%. Трябва да се има предвид обаче, че банките отпускат и кредити за покупка на жилище с по-нисък процент оскъпяване, особено ако сумата е по-голяма и най-вече ако кандидатът за кредит е със стабилни и високи доходи.

На пазара има случаи на такива кредити с почти 2% или съвсем малко над това ниво. Освен това напоследък са паднали всякакви прегради пред процента за съфинансиране на сделката по покупка на жилище и пак има случаи както преди 2010 г., когато банки осигуряват 100% финансиране, макар че част от сумата се отпуска под формата на потребителски заем.

Средните стойности на потребителските заеми също са спаднала и през август до 8,4%, а ГПР-то по тези заеми е 8,95%. Обичайно обаче при запитване търговските банки предлагат максимум до 80% от покупната цена на жилището под формата на ипотечен кредит, а ако става дума за непостроено все още жилище, процентът пада и до 60%. Ако се подаде искане за отпускане на кредит и се представят изискваните от банката документи обаче, често следва ново предложение, много по-изгодно от първото.